Mutuo Casa: L’Errore della Banca più Frequente

Il mutuo è una delle tante opzioni disponibili sul mercato per ottenere un prestito. Una delle ragioni principali della sua elevata accettazione e diffusione è che, come garanzia, questo prestito avrà un bene del cliente che lo richiede e, nel caso di cui stiamo scrivendo, ci riferiamo all’ipoteca di un immobile.

Quello di cui pochi si rendono conto, però, è che ci sono diversi errori che possono verificarsi quando un cliente decide di ipotecare il proprio immobile. Nell’articolo di oggi esamineremo gli errori bancari più comuni quando si tratta di ipotecare un immobile. Troverete anche alcuni consigli che vi aiuteranno a non cadere in trappola quando decidete di accendere un mutuo, vi insegneranno alcuni concetti come i tassi di interesse fissi e variabili, oltre ad altre informazioni che vi aiuteranno a non accettare qualsiasi offerta che sembra “troppo bella per essere vera”.

Errori comuni nei mutui ipotecari

Ci sono alcuni errori bancari che possono verificarsi durante la richiesta e l’elaborazione di un mutuo. A volte si tratta solo di errori, ma possono esserci cose che accadono sotto il cofano. Alcune banche possono pensare solo al proprio profitto e non al bene dei propri clienti, quindi è molto importante prestare attenzione ai dettagli di cui parleremo qui per non cadere in nessun tipo di trappola.

1. Limite di prestito: di solito, il limite di prestito che le banche forniscono si basa essenzialmente sul reddito mensile dei clienti, sui loro limiti di credito e, naturalmente, sulla “valutazione del rischio” (una delle basi responsabili del calcolo dei tassi di interesse). Ad esempio, se il reddito mensile è basso, l’analisi del rischio di un prestito con un limite elevato significherebbe che la banca lo rilascerebbe solo a un tasso di interesse molto alto. Tuttavia, è qui che entra in gioco la garanzia della casa nel mutuo: la sua funzione è quella di servire da garanzia per ridurre questo rischio, perché se il cliente è inadempiente, la casa può essere rilevata e venduta dalla banca. Bisogna quindi fare molta attenzione a non accollarsi un prestito così grande se non si è sicuri di essere in grado di ripagarlo.
2. Valutazione del valore della casa: questo è un po’ pericoloso. Anche se portate alla banca una perizia del valore di mercato attuale della vostra proprietà, la banca probabilmente chiederà a uno dei suoi esperti di farla. Potrebbe essere necessario consultare nuovamente un agente immobiliare per assicurarsi che il valore determinato dall’esperto della banca sia corretto o meno. 
3. Concessione abusiva di mutuo ipotecario: è una cosa che può accadere molto spesso. Prestate quindi molta attenzione. Il prestito illegale, di qualsiasi tipo, si verifica quando una banca concede un credito pur sapendo che il cliente, sia esso un privato o un’azienda, è a rischio irreversibile di fallimento o di insolvenza su quel prestito. Se una banca rilascia un mutuo troppo velocemente, se le fasi di questo processo e le clausole del contratto non vengono lette con totale attenzione e cura, potreste finire per acquisire un mutuo ipotecario che non sarete in grado di rimborsare e, di conseguenza, potreste perdere la vostra proprietà.

Bisogna sempre tenere presente che sono le banche ad avere il maggior numero di conoscenze su come funzionano i prestiti e su come viene concesso il credito in generale. Non rendetevi quindi vulnerabili nelle loro mani. Leggete, studiate, consultate professionisti del settore finanziario e immobiliare in modo da non affrontare un mutuo alla “cieca”, guidati solo da ciò che vi dice la banca. Certo, molte banche offrono un servizio onesto e non vi deluderanno, ma la conoscenza non fa mai male e può risparmiarvi molti problemi.

Consigli per sfuggire ai mutui abusivi

Ora che conoscete le bandiere rosse che gli istituti finanziari possono segnalare quando si tratta di mutui, in questa parte dell’articolo vi insegneremo cosa potete fare per evitare di cadere in queste trappole finanziarie e quindi essere in grado di ottenere un contratto di mutuo sicuro e vantaggioso per voi.

• Primo passo: confrontare le offerte di ogni banca. Come per tutti gli affari della vita, è sempre consigliabile fare una “ricerca di mercato” e con i prestiti e i mutui non è diverso. Facendo questa ricerca tra le proposte delle banche che avete in mente, sarete in grado di capire meglio i loro tassi e i vantaggi di stipulare un contratto con ciascuna di esse (come ad esempio i tempi di pagamento, il numero di rate, la completa trasparenza del processo di richiesta, ecc.) Inoltre, potrete anche fare le vostre proposte simulando il vostro mutuo con ogni banca e potendo così ottimizzare le condizioni e le clausole per soddisfare al meglio le vostre esigenze e il vostro budget personale.
• Secondo passo: studiare le tariffe e scoprire le caratteristiche di ciascuna di esse. Quando si parla di credito, le diverse modalità di concessione del credito prevedono percentuali diverse da applicare. Esistono tassi fissi, che saranno esattamente gli stessi anche nel corso dei mesi del contratto (vengono fissati al momento della firma del contratto di credito), e tassi variabili, che sono indicati nel contratto ma cambiano nel tempo perché dipendono molto dagli indicatori economici di ogni mese. È importante tenere a mente questi valori e se la banca permette di scegliere a quale di questi tassi aderire, o se aderire a entrambi, perché influiscono sull’importo finale del credito concesso.
• Terzo passo: avere un consulente finanziario a disposizione. Sappiamo che può essere una spesa in più, ma un consulente finanziario davvero bravo nel suo lavoro non sarà affatto una spesa, bensì un investimento. Vi guiderà in tutti i dettagli di un mutuo e vi aiuterà a non cadere in trappole dovute a disattenzione o mancanza di conoscenza.Inoltre, il consulente sarà in grado di aiutarvi nella pianificazione finanziaria per le probabili spese a lungo termine con un mutuo; infatti, a seconda dell’importo richiesto, potreste avere a che fare con un gran numero di rate o, se optate per un numero inferiore di rate, avrete a che fare con rate leggermente più robuste. Il consulente sarà il vostro “guru” durante tutto il processo, fino al pagamento dell’ultima rata, aiutandovi a non cadere nell’insolvenza o a non sprofondare in un debito dal quale non riuscirete a uscire senza una consulenza.

> Guarda qui Come ottenere un prestito

Il rapporto tra debito e reddito: cos’è e come affrontarlo

Il rapporto debito/reddito, o DTI Ratio, è un calcolo effettuato per capire meglio quanto rappresentano le vostre spese rispetto al vostro reddito. Il calcolo si effettua dividendo il valore totale dei vostri debiti e/o spese per il valore del vostro reddito mensile lordo (senza tener conto di eventuali sconti sul lavoro). Se non avete una cifra molto “rotonda” o esatta, moltiplicarla per 100 può aiutarvi a visualizzare la percentuale finale.

Questo tipo di calcolo è un buon modo per aiutare un consumatore a prepararsi per un mutuo, perché facendo una ricerca sul mercato e conoscendo i valori finali dei possibili mutui di ogni istituto finanziario, il consumatore sarà in grado di trovare le condizioni più adatte alle sue finanze senza subire danni.

Come richiedere un mutuo e cosa aspettarsi durante il processo di analisi e approvazione

Ora che avete compreso tutti i principali rischi e i possibili problemi che potreste incontrare se chiedete un mutuo e come proteggervi da essi, e decidete comunque di procedere con la richiesta, dovete comprendere tutti i documenti che dovrete presentare per richiedere un mutuo a un istituto finanziario. In questo caso, oltre ai dati e ai documenti personali, è necessario fornire anche i documenti relativi all’immobile da ipotecare.

• Documenti e dati personali: 
• Documento d’identità valido
• Codice fiscale o tessera sanitaria
• Per i cittadini extracomunitari, certificato di permesso di soggiorno
• Certificazione contestuale che raccolga i dati anagrafici e lo stato civile del cliente
• Prova del fatto se la ricchezza reciproca è del coniuge, risulta più ricca dell’atto matrimoniale; a chi è separato serve, invece, il decreto di omologazione, mentre per i divorziati la sentenza di divorzio.
• Documenti immobiliari:
• Termine di impegno o contratto di compravendita, che rileva l’impegno tra il venditore e l’acquirente a concludere l’atto di compravendita
• Planimetria catastale
• Nel caso di un nuovo appartamento, la licenza edilizia
• Atto di proprietà
• Certificato di occupazione (rispondente ai requisiti minimi di igiene, salubrità dell’immobile, risparmio energetico e sicurezza)

Una volta presentata tutta questa documentazione alla banca, questa inizierà l’intero processo di valutazione. Analizzeranno il vostro reddito mensile lordo, il vostro punteggio di credito e faranno una valutazione del valore della vostra proprietà (tenendo conto dei documenti presentati e facendo una media con il valore di mercato di proprietà simili). Se accettano la vostra richiesta, vi verrà proposto un contratto iniziale e dovrete analizzare con molta attenzione ogni riga e clausola per capire quali condizioni accetterete e quali vorrete modificare. Con alcune banche, questa procedura può essere richiesta online, ma in genere si consiglia di farlo di persona presso una filiale della banca scelta. Negoziare di persona è un’idea molto migliore, in quanto l’impiegato sarà in grado di mostrarvi i calcoli fatti al computer allo sportello, di spiegarvi meglio le commissioni che vi verranno addebitate, oltre ad altri dettagli che devono essere compresi e discussi per giungere infine all’accordo finale e alla firma.